Kupovina stana nikada nije bila jednostavan proces, ali u 2025. postaje još složeniji zbog sve strožijih pravnih okvira, ažuriranih registara i rastuće ponude nelegalizovanih objekata. Iako oglasi često deluju primamljivo, prava sigurnost leži u detaljnoj proverenosti dokumentacije.

Proveriti da li je stan legalan znači mnogo više od samog uvida u vlasnički list — to je provera njegove prošlosti, stabilnosti i pravne budućnosti.

Iako se može činiti kao tehnička stvar, legalnost stana direktno utiče na to da li se nekretnina može koristiti, renovirati, prodati dalje ili založiti.

Pritom, greške u ovoj fazi najčešće koštaju višestruko više nego preventivne provere.

U ovom vodiču, objasnićemo kako da proverite legalnost stana korak po korak, koji dokumenti su ključni, kome se obratiti i na šta posebno obratiti pažnju — jer 2025. godina donosi nove izazove, ali i alate za sigurniju kupovinu.

Prvi korak – Proveriti legalnost stana u katastru

Prvi korak svakog ozbiljnog kupca je provera statusa stana u Katastru nepokretnosti.

Ovaj uvid ne samo da otkriva ko je formalni vlasnik, već i da li postoje tereti, sudski sporovi ili zabeležbe koje bi mogle ugroziti pravnu sigurnost budućeg vlasnika.

U eri digitalizacije, katastarski podaci su dostupni online putem e-Katastar sistema, što znatno olakšava prvi deo provere.

Šta tražiti u listu nepokretnosti:

• Ime vlasnika i eventualni korisnici prava korišćenja
• Broj stana i kvadratura koja mora da se slaže sa onim što je prikazano u oglasu
• Postojanje hipoteke, zabrana otuđenja, zabeležbi spora
• Vrsta objekta: „objekat u postupku legalizacije“ je jasan alarm za dodatnu proveru

Ako želite da proverite da li je stan legalizovan, upravo u ovom dokumentu to najpre možete otkriti.

U delu zabeležbi često stoji napomena o rešenju o legalizaciji (ozakonjenju), ili se čak navodi da je objekat u postupku legalizacije – što zahteva dalje istraživanje.

Saveti iz prakse:

• Nikada ne uzimati list nepokretnosti stariji od 15 dana
• Zatražiti original ili elektronski izvod preko notara
• Uveriti se da nije reč o privremenom stanju koje bi moglo postati problematično nakon kupovine

Građevinska i upotrebna dozvola – potvrde bez kojih nema legalnosti

Dok list nepokretnosti daje osnovni pregled, prava pravna sigurnost dolazi tek kada se utvrdi da objekat ima i građevinsku i upotrebnu dozvolu.

Ova dva dokumenta su temelj dokaza da je objekat izgrađen u skladu sa zakonom i da je bezbedan za korišćenje.

Njihova uloga je još važnija u 2025. godini, jer banke sve češće odbijaju finansiranje kupovine stanova koji nemaju odgovarajuću dozvolu.

Gde i kako ih proveriti:

• Građevinska dozvola: izdaje je nadležni organ opštine ili grada (npr. Sekretarijat za urbanizam Grada Beograda). Obično je potrebna kod novogradnje.
• Upotrebna dozvola: potvrđuje da je objekat izgrađen prema građevinskoj dozvoli i da se može koristiti. Posebno je važna ako želite da utvrdite da li je stan legalizovan u formalnom smislu.

Ako objekat nema ove dozvole:

• Možda je u procesu ozakonjenja (legalizacije), što nosi dodatne rizike i obavezu provere da li je postupak završen.
• Neće biti moguće dobiti stambeni kredit (većina banaka u Srbiji zahteva upotrebnu dozvolu za hipotekarni zajam).

U dokumentaciji nekretnine to je najčešći dokaz da je postupak legalizacije sproveden do kraja.

Kupci se sve češće okreću lokalnim i brže dostupnim opcijama. Kada je u pitanju prodaja stanova, Beograd je u centru pažnje upravo zbog velike potražnje, veoma je važno obratiti pažnju na legalnost, jer su u oglasima često prisutni stanovi u objektima koji su još uvek u postupku legalizacije, ili nemaju važeću upotrebnu dozvolu.

Uknjiženje vs. legalizacija – dve različite provere koje ne smeju da se pomešaju

Jedna od najčešćih grešaka kod kupaca jeste verovanje da ako je stan uknjižen – automatski znači da je i legalizovan. Međutim, ova dva procesa se odnose na potpuno različite pravne statuse. Uknjiženje se tiče vlasništva, dok legalizacija govori o zakonitosti objekta.

Ukratko:

• Uknjiženje = pravo vlasništva je zvanično upisano u Katastar nepokretnosti.
• Legalizacija = potvrđuje da je zgrada/stambena jedinica izgrađena zakonito ili je prošla proces ozakonjenja.

Zbog ubrzanih kupovina, pogotovo u većim gradovima poput Beograda, često se zanemaruje proveravanje da li je stan legalizovan, iako taj status odlučuje o dugoročnoj ispravnosti kupovine.

Kako proveriti:

• Pitati prodavca za Rešenje o ozakonjenju – to je najdirektniji dokaz.
• Pogledati zabeleške u listu nepokretnosti – često stoji oznaka „objekat u postupku ozakonjenja“ ili navod o rešenju po zakonu iz 2015.
• Otići lično u opštinsku arhivu (urbanizam) i tražiti predmet ozakonjenja po broju zgrade.

Prema podacima iz Ministarstva građevine iz 2024, čak 34% stanova u oglasima koji se vode kao „uknjiženi“ zapravo nemaju završenu legalizaciju. Kupci često saznaju za taj problem tek prilikom pokušaja da dobiju stambeni kredit.

Ako postoji dilema da li je stan legalizovan, uvek angažovati pravnika ili stručnu agenciju da izvrši uvid u kompletnu dokumentaciju. Jedan list nepokretnosti nije dovoljan.

Tereti, hipoteke i sudski sporovi – šta može da pokvari “čistu” prodaju

Čak i ako je stan uknjižen i legalizovan, to ne znači da je automatski bezbedan za kupovinu. Mnogi stanovi imaju “terete” koji mogu ozbiljno zakomplikovati vlasništvo.

Najčešći pravni rizici koje treba proveriti:

• Hipoteka – ako je stan založen za kredit, novi vlasnik mora znati da banka ima pravo prvenstva nad imovinom
• Zabrana otuđenja – sudski ili ugovorni uslovi koji sprečavaju prodaju bez dodatne saglasnosti
• Sporovi u toku – ako je stan predmet parničnog postupka, čak i zaključen ugovor o kupovini može biti oboren

Napomena: Sve ove informacije nalaze se u listu nepokretnosti, u delu „Tereti i zabeležbe“. Tu se često i navodi da li je stan legalizovan, ili ako je još u postupku, što zahteva dodatni oprez.

Ako postoji i najmanja pravna prepreka – angažujte advokata da proveri sve sporove i obaveze pre nego što date kaparu.

Koliko košta provera legalnosti stana – troškovi koji se isplate

Proveravanje da li je stan legalizovan nije samo pravno pitanje — već i finansijska odluka. Iako deluje kao dodatni trošak u već skupom procesu kupovine, zanemarivanje ovih provera može dovesti do mnogo skupljih posledica: nevalidnih ugovora, nemogućnosti prepisivanja, pa čak i gubitka prava svojine.

Glavni troškovi koje treba planirati:

Na primer za stan vrednosti 120.000 € u Beogradu, kompletna pravna provera i takse (bez poreza i agencijske provizije) mogu iznositi oko 400–500 €. Naspram moguće štete u desetinama hiljada evra, to je zanemarljiva investicija.

Dodatna napomena:
Pitanje da li je stan legalizovan često utiče i na porez na prenos apsolutnih prava. Za legalizovane i uknjižene stanove porez se obračunava standardno (2,5%), ali kod nelegalizovanih objekata moguće su dodatne obaveze ili čak poreska odlaganja do legalizacije.

Koga angažovati za bezbednu proveru stana

Kupovina stana bez pomoći stručnjaka može biti rizična, naročito kada nije sigurno da li je stan legalizovan. Pravi tim može uočiti ono što kupac često previdi.

Ko su ključni profesionalci u ovom procesu:

• Advokat za nekretnine – proverava vlasništvo, dozvole, upise i sudske sporove
• Notar – overava ugovor i proverava osnovnu dokumentaciju
• Licencirana agencija – može posredovati, ali nije zamena za advokata
• Geometar ili arhitekta – važni ako postoji sumnja u legalizaciju ili kvadraturu stana

Ako postoji bilo kakva nedoumica da li je stan legalizovan, najbolje je da stručno lice izvrši detaljan uvid u sve dozvole i rešenja.

Najčešće zamke pri kupovini stana – i kako ih izbeći

Mnogi kupci, vođeni željom da što pre pronađu stan, zanemare ključne korake provere i kasnije se suoče sa ozbiljnim posledicama.

Neke od ovih grešaka deluju bezazleno u početku, ali mogu dovesti do gubitka novca, vremena ili čak prava svojine.

Na šta posebno obratiti pažnju:

• Kupovina stana koji nije upisan u katastar ili se vodi kao pomoćna prostorija
• Oglasi koji ne navode da li je stan legalizovan
• Prodavci koji nemaju rešenje o ozakonjenju, već samo zahtev u postupku
• Ugovori bez overa kod notara – nisu pravno validni
• Objekti bez priključaka za struju i vodu, koji nisu tehnički pregledani

Zaključak – kupovina stana počinje proverom legalnosti

Kupovina stana je pre svega pravna odluka. U 2025. godini, kada su zakoni strožiji, a tržište dinamičnije nego ikad, ne postoji izgovor za neproverene kupovine.

Zato svaki ozbiljan kupac mora postaviti pitanje: da li je stan legalizovan? Odgovor na to pitanje pravi razliku između bezbedne investicije i potencijalnog problema.

Beograd i drugi veći gradovi nude široku ponudu, ali iza svakog kvadrata stoji dokumentacija koju treba detaljno pregledati.

Ne oslanjati se samo na oglas – tražiti list nepokretnosti, građevinske i upotrebne dozvole, i proveravati sve terete i upise. Ako je potrebno, angažovati stručnjake. Trošak pravne provere je mali u poređenju sa rizikom koji se izbegava.